上海楼盘现千人摇号,究竟是怎么一回事?

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“断骨抽筋了。”12月22日，杭州的吴雨（化名）与朋友说到。这天下午，他通过摇号买下杭州万科天空之城一套91平方米的房子，总价300万，交了20万定金。这一天是冬至，但首次推盘的万科天空之城“暖意融融

正文摘要:

“断骨抽筋了。”12月22日，杭州的吴雨（化名）与朋友说到。这天下午，他通过摇号买下杭州万科天空之城一套91平方米的房子，总价300万，交了20万定金。这一天是冬至，但首次推盘的万科天空之城“暖意融融”，和吴雨一样“边喊贵，边下单”的购房者把售楼部挤得满满当当。同日的上海，瑞虹新城·天悦郡庭开盘，开盘价10.78万/平方米，当天销售超70亿。几个楼盘的劲销，也让杭州、上海在冲刺收官的楼市中“火”了一把。这也是吴雨看上该楼盘的原因之一。丁建刚则认为，楼盘热销是限价政策激发的投资需求。据统计，在11月领到预售证的98个楼盘中，有54个楼盘流摇，其中近半还是零登记。
上海楼盘现千人摇号究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

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“断骨抽筋了。”12月22日，杭州的吴雨（化名）与朋友说到。这天下午，他通过摇号买下杭州万科天空之城一套91平方米的房子，总价300万，交了20万定金。

这一天是冬至，但首次推盘的万科天空之城“暖意融融”，和吴雨一样“边喊贵，边下单”的购房者把售楼部挤得满满当当。首开的21幢、1183套房在2天内全部售罄，均价37716元/平方米，杭州万科进账50亿。

同日的上海，瑞虹新城·天悦郡庭开盘，开盘价10.78万/平方米，当天销售超70亿。两座城市强大的购买力让人惊叹。几个楼盘的劲销，也让杭州、上海在冲刺收官的楼市中“火”了一把。

千人摇号买房

万科天空之城此次推出的房型为小高层与洋房，面积在93-168平方米之间，共吸引了8933组购房者前来摇号，选到第3340号时即告售罄。小户型更受刚需族青睐，93平方米、117平方米的户型去化更快。

万科天空之城由万科与杭州地铁合作开发。2018年7月16日，杭州地铁以底价138亿元拿下余杭5号线五常站3块商住地，随后引入万科一同开发。这也是杭州未来科技城第一个TOD城市综合体，项目总用地面积774亩，总开发面积134万平方米。

这也是吴雨看上该楼盘的原因之一。“在未来科技城，有阿里巴巴、同花顺等众多互联网、科技企业，加上地铁TOD，未来潜力看好。”杭州未来科技城是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一，是第三批国家级海外高层次人才创新创业基地。

因为TOD的标签，在杭州当地多个购房微信群中，万科天空之城一直是热度、知名度极高的楼盘。今年10月份售楼处开放后，第一个周末就接待了2万多组客户，成为杭州“看房必去网红盘”。

而万科天空之城之外，杭州近来多个楼盘成交火热。12月15日，众安·西溪未来里开盘，156套房源当天售罄。 12月初，第二次开盘的保利和光尘樾，以12360组登记量，登上杭州第21个“万人摇”楼盘的宝座，这也是它第二次问鼎“万人摇”。

在更早一些时候，11月29日，杭州城北万象城幸福里发布《3#、12#、13#购房意向客户登记名单公示》，396套房源，20854户家庭报名登记，摇号中签率1.9%。这是幸福里第二次创下“2万人摇”的记录。11月初，幸福里推出的1、2、14号楼公开摇号，精装房均价为26500元/平方米，吸引了23758户家庭报名登记。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚在12月25日向时代财经指出，这与杭州楼市的性价比有关。“杭州房价大致是北京、上海、深圳的一半，甚至还不到。从杭州的城市能级和经济发展水平看，开发商和公众普遍认为目前的房价是合理，甚至是有潜力的。”

冷热不均

与杭州热销的万科天空之城相似，在上海楼市“点了一把火”的瑞虹新城·天悦郡庭，也是虹口北外滩地标性的超级大盘，项目规划建造7幢16-31层高层，主力户型为建筑面积约93-279平方米的2-4房，共9种户型，总套数667套。

“这是市区开发体量较大的超级大盘，又在核心市区，属于性价比较好的高端产品。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经介绍道。天悦郡庭是瑞虹新城第八期住宅产品，是浦西生态资源较为丰厚的项目之一。

无论是万科天空之城，还是瑞虹新城·天悦郡庭，其热销除了项目自身原因外，背后还有所在城市楼市的暗流涌动。据365淘房统计，今年前11月，杭州楼市整体呈上升趋势，11月成交量抵达一个新极点。11月杭州全市共成交商品房14953套，较10月的9340套环比上涨60.1%。

上海中原地产11月数据也显示，上海楼市成交出现明显反弹。11月，上海新建商品住宅成交面积70.3万平方米，环比增加30.7%；成交均价为52335元/平方米，环比小幅下滑3.7%。

对于楼市的“回暖”，上海中原地产市场分析师卢文曦认为是楼市在年底惯有的“翘尾”效应，因为供应量也增加了很多。“同时，多个会议传达出的信息是明年楼市以稳为主，稳定了市场心态，要买的人就会在这个时候进入楼市。”

丁建刚则认为，楼盘热销是限价政策激发的投资需求。“那些‘万人摇’的楼盘和市场实际价格有着较大差距，存在套利空间。在有这些热销楼盘的同时，也有很多楼盘是流摇。” 据统计，在11月领到预售证的98个楼盘中，有54个楼盘流摇，其中近半还是零登记。

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上海房管局紧急会议：一个家庭同一时段只能认筹一套1月20日，《每日经济新闻》记者获悉，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况，主要措施包括：1.限制认筹比例不超过1：3。2.项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构，不能和中介联合操纵周边二手房价格。3.对于上海一手房摇号认筹过热的情况，适当提高认筹金比例，其中最有效的办法是，同一家庭，同一时间段全上海只能认筹一套，认筹金不得超过房屋总价20%。若为热销楼盘，适当提升认筹金比例，首套不超过35%，二套不超过70%。（时间跨度为认筹开始到摇号结束）4.严控开发商认筹款制度，摇完号一周内必须退筹。5.严格审理限购客户，开发商专人负责严格审核。6.预审价格严格审批，开发商定价合理参考周边楼盘价格。7.对于价格明显低于周边的新房，适当提高价格防止过热。如果还不能防止楼市过热，上海后续或将出台进一步调控政策。例如，离婚两年内不能买房，分批摇号政策，同时进一步收紧资金监管。

上次深圳出台房地产相关政策，是在深圳房价爆涨了半年之后。

这次上海官方出手限制房价，仅仅是在上海房价爆涨了2个月之后。

但是相关上海市房管局负责人表示：“传言中的很多说法都是谣言，不可能的，我们严格执行现有政策。”同时，他也着重指出，此次主要是要求针对目前销售环节中的不规范现象加强管理，严控开发商认筹款制度、严格审理限购客户、预审价格严格审批等，但都是在落实执行现有政策。

近两个月，上海的新房市场，出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象。

这其中就包括13个“千人摇”楼盘，人气最足的一个项目，出现了13个人抢一套房的热闹场景，而这个项目（首套）验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。

据统计，2020年上海各类土地共出让373宗，各项数据创下上海土拍史近3年新高，成交金额高达2952亿元。

上海楼市目前所处的阶段就是“新房摇不到，二手房买不到”的一种失衡状态。这其中学区房可以说是上海二手房市场的风向标。任何一类资产，在一般市场行为下，在这种情况下，其资产价格必然上涨。并且，因为金融属性，它涨得越多，需求就会越多，资产价格又一次与需求共振强化。

据悉上海学区住房一月之间涨幅超20％，部分学区住房挂牌价格急剧跳涨，单价甚至直逼豪宅价格，有些学区房在一个月之间涨幅超过20%。

虽然过来人都知道，教育的本质，和学区房无关，但选学校其实就是为孩子选择一个圈子，把相同教育理念的家庭汇集在一起，为孩子选择价值观相当的小伙伴，选择有作为的老师做好的向导，这个比冰冷的升学数据更有温度，也更有意义。

新政之前，上海民办初中（以及派系的民办小学）之前拥有公办并没有的自主权和点招权，可以吸引最为优秀的一批孩子入学，然后形成“生源越强—高水位教育—成绩越好—生源越强”的正向循环。

but！2020年民办摇号新政后，自上海颁布“学区新政”，民办学校也需要摇号，很多新建公办一贯制学校对口的小区房价开始疯涨。

以前对于一个小学的衡量标准是，“其有较多学生能上民办名校”，俗称“择校率”，现在上海的学区房定义，就会变为“其对口公办初中”的实力如何，实力越强，学区房价值越高。在浦东，对口浦东明珠A校区的朱家滩小区，一套35平方米的小户型3个月涨了100多万元。（这可怕的涨幅）

一句话总结就是：2020年以后，上海的学区房概念正式崛起，以头部公办初中为核心，以就近入学和确定性为基石。

所以在未来，我们很可能看到，供需比慢慢抬升，但是资产价格仍然维持着稳步提升，直到供需比回到合理的位置，资产价格才能稳住。不要期待上海楼市大幅降价，没戏的，短期内，最多最多政府再次出手限价，稳住新房价格。

如果源头不变，学区和房地产之间的关系就是无解，分析来分析去，回头看看，小丑竟是我自己。

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